住房要拆遷，抵押貸款的住房需要提前還貸結(jié)清貸款嗎?
網(wǎng)友說，有一套住房進(jìn)行了抵押貸款，現(xiàn)在還有200多萬元沒有結(jié)清。近聽說這個(gè)區(qū)域要拆遷，但是還沒有確切的拆遷日期。咨詢貸款銀行時(shí)，銀行建議在住房拆遷之前將貸款還清；理由是現(xiàn)在的房子理論上是銀行的，如果不還清貸款將來拆遷時(shí)銀行要參與賠償?shù)纫幌盗械膯栴}，比較麻煩。那么，是現(xiàn)在就把房貸還清呢還是等到房子要拆遷的時(shí)候再還清呢？
住房貸款什么流程？
首先，要明確一個(gè)誤區(qū)或者說是錯(cuò)誤的觀念，抵押貸款的住房不是銀行的
這里先要說明一個(gè)概念，銀行給你的答復(fù)中是有一個(gè)明顯的錯(cuò)誤的，這也是很多人會(huì)出現(xiàn)的誤區(qū)，那就是抵押貸款的住房理論上是銀行的。但是實(shí)際上，無論是從法律上還是現(xiàn)實(shí)中，抵押貸款的住房仍然是你的，住房的產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)和使用權(quán)仍然都是你的，并不是銀行的。銀行的抵押貸款也不是很多人說的房產(chǎn)證抵押，而是抵押的住房的他項(xiàng)權(quán)利，也就是說在抵押貸款期間，住房所有人不能隨便處置你的住房，包括銷售和租賃，如果要做的話要經(jīng)過銀行的同意。而銀行只有在你貸款逾期時(shí)處置你住房權(quán)利。
其次，住房拆遷是一個(gè)較長的過程和流程，所以你大可不著急還貸款
拆遷的問題確實(shí)是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，雖然說拆遷確實(shí)對(duì)你是一個(gè)大大的利好消息，但是拆遷的過程一般會(huì)很漫長，時(shí)間上的不確定性也有很多。而且一般情況下，拆遷時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)都會(huì)發(fā)布拆遷公告，會(huì)有拆遷機(jī)構(gòu)跟你聯(lián)系商談相關(guān)的拆遷事宜，這個(gè)時(shí)候你再考慮提前還款的事情也來得及。即使真的已經(jīng)決定拆遷，還要有各種拆遷手續(xù)，等到所有的手續(xù)都快結(jié)束時(shí)也就是快領(lǐng)拆遷款之前你再還清貸款也不遲。
其三，拆遷時(shí)是不是一定要提前還清住房抵押貸款呢？
有一點(diǎn)銀行說的對(duì)的，如果拆遷的住房抵押貸款沒有還清，那么銀行必然會(huì)同拆遷辦、抵押登記部門聯(lián)系，落實(shí)好抵押貸款的房產(chǎn)拆遷的相關(guān)事項(xiàng)，在拆遷款補(bǔ)償?shù)确矫嬉獏⑴c其中，確實(shí)會(huì)增加麻煩。所以，銀行建議你提前還清貸款本身也沒有錯(cuò)。
但是不是一定要提前還清抵押住房的貸款呢？
從現(xiàn)實(shí)的執(zhí)行情況看，借款人在解決好銀行的抵押貸款之前，抵押的住房確實(shí)沒有辦法拿到拆遷補(bǔ)償款，這就是銀行抵押貸款的他項(xiàng)權(quán)證抵押的意義，必須解除抵押才能拿到拆遷款，但是解除抵押并不代表就是提前還款。還可以有多種方式：
一當(dāng)然是償還全部的貸款本息，注銷貸款的抵押登記，這就是銀行告訴你的辦法。這個(gè)辦法簡單，但是你要有足夠的錢才行。
二是可以通過以銀行認(rèn)可的其他房產(chǎn)置換抵押房產(chǎn)，也就是說你的貸款并沒有還清，但是你更換了抵押物，比如你用另一套住房抵押解除這套住房的抵押；這個(gè)辦法的好處是你不用提前還款，但是你要有另外一套住房才行，而且你的這套住房要經(jīng)過銀行重新評(píng)估并認(rèn)可才行。
三是簽訂協(xié)議，你的拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接償還抵押貸款的本息。但是這需要你、拆遷辦、銀行簽訂三方協(xié)議，明確你的拆遷款補(bǔ)償賬戶并同意銀行對(duì)這個(gè)賬戶進(jìn)行監(jiān)管，拆遷款到位后銀行會(huì)直接扣劃貸款。
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